Wohnimmobilien: LBS-Experten erwarten die stärksten Preisrückgänge in den Großstädten

Im Umland der Städte und in anderen verdichteten Regionen dürften die Preise etwas weniger nachgeben - Wohneigentum bleibt insgesamt teuer - Kaufinteressenten zeigen große Bereitschaft zu Eigenleistung und Heizungstausch

3,5 Millionen Euro für ein freistehendes Einfamilienhaus in München und Hamburg, 15.000 Euro in der thüringischen Spielkartenstadt Altenburg - das sind die Extremwerte, die die Immobilienvermittler von Landesbausparkassen (LBS) und Sparkassen für den diesjährigen Preisspiegel der LBS-Analyse "Markt für Wohnimmobilien" zu Protokoll gaben. Aber auch wenn man die Extreme außen vor lässt und die regional üblichen Preise betrachtet, ist die Spanne groß: München ist mit Preisen von im Mittel 2,5 Millionen Euro für ein Eigenheim das teuerste Pflaster aller im Preisspiegel erfassten 995 Städte und Gemeinden, am günstigen ist es im südöstlichen Vorharz in der Kleinstadt Eisleben mit 80.000 Euro.

Der LBS-Preisspiegel wird jährlich bei den Immobiliengesellschaften von LBS und Sparkassen erhoben. In diesem Jahr gaben insgesamt 581 Immobilienfachleute Auskunft über ihr Geschäftsgebiet. Vielerorts sind Wohnimmobilien nach wie vor teuer. Dennoch hat die Verdrei- bis Vervierfachung der Bauzinsen erste Bremsspuren hinterlassen. Im Frühjahr 2023 lagen die Preise für ältere Einfamilienhäuser aus der LBS-Vermittlungstätigkeit im bundesweiten Durchschnitt gerade noch um knapp 3 Prozent über ihrem Vorjahresniveau - ein Jahr zuvor hatte der Preisanstieg noch 14 Prozent betragen. Für gebrauchte Reihenhäuser und Eigentumswohnungen meldeten die Marktbeobachter zuletzt lediglich ein Preisplus von weniger als 2 Prozent. Neubau und Bauland haben sich dagegen um knapp 5 bis knapp 9 Prozent und damit deutlich stärker verteuert.

Bis zum Ende des Jahres werden die Folgen des Zinsanstiegs aber wohl noch offensichtlicher zu Tage treten: Weil Immobilienfinanzierungen durch das Zusammentreffen von hohen Preisen und Zinsen für private Haushalte kaum noch zu stemmen sind, gehen die Vermittler erstmals seit der Finanzkrise 2009 nicht mehr von einer steigenden Nachfrage nach Wohnimmobilien aus, sondern im Gegenteil von einer kräftigen Abnahme. Nach ihrer Einschätzung führt dies dazu, dass sowohl Eigentumswohnungen als auch Einfamilienhäuser und Reihenhäuser aus dem Bestand um rund 6 bis 7 Prozent günstiger werden könnten. In den Städten, aber auch in abgelegeneren ländlichen Regionen wird der Preisrückgang voraussichtlich noch etwas größer ausfallen, im Umland der Städte und in anderen verdichteten Regionen dagegen moderater. Für Bauland erwarten die Immobilienvermittler insgesamt nur leichte Preisrückgänge, und beim Neubau besteht wohl kein Preisspielraum nach unten.

"Die Wohneigentumsbildung bleibt also vorerst schwierig, weil die höhere Belastung durch die Zinsen nicht vollständig von geringeren Preisen kompensiert wird", ordnet LBS-Verbandsdirektor Axel Guthmann die Situation ein. "Unsere Immobilienvermittler erleben immer wieder, dass die Kaufinteressenten alle Register ziehen, um den Sprung in die eigenen vier Wände trotzdem zu schaffen. Deshalb haben wir sie auch danach gefragt, welche Strategien am häufigsten zum Einsatz kommen." Das Ergebnis: 72 Prozent der Befragten nannten das Erbringen von mehr Eigenleistung. Aber auch Kompromisse bei Objekt und Standort sind ihren Angaben zufolge an der Tagesordnung. Wer könne, mobilisiere zudem weitere Kapitalquellen. Nur auf die eigene Immobilie zu verzichten - das sei für die meisten ihrer Kundinnen und Kunden keine Option, bestätigten die Marktkenner unisono.

"Und das ist letztlich auch gut so", weist Guthmann auf einen wichtigen Punkt hin: "Jeder Eigentümerwechsel bringt auch den Klimaschutz voran, wie unsere Befragung bestätigt." Fast alle Immobilienvermittler berichten, dass die Neu-Eigentümer ihre fossile Heizung früher oder später durch ein nachhaltigeres Modell ersetzen wollen - gut jeder fünfte hat beobachtet, dass dies kurzfristig geschehen soll.

Ein Auszug aus dem Preisspiegel 2023

Die häufigsten Preise für gebrauchte Einfamilienhäuser in den teuersten und den günstigsten ... in Euro

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Großstädten über 500.000 Einwohner

München 2.500.000

Stuttgart 1.100.000

Frankfurt am Main 1.075.000

Düsseldorf 1.075.000

Nürnberg 900.000

Köln 860.000

Hamburg 750.000

Berlin 720.000

Hannover 640.000

Dresden 500.000

Essen 495.000

Dortmund 460.000

Bremen 400.000

Leipzig 360.000

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Großstädten mit 100.000 bis 500.000 Einwohnern

Wiesbaden 1.200.000

Freiburg/Breisgau 1.000.000

Regensburg 1.000.000

Heidelberg 890.000

Augsburg 850.000

Erlangen 850.000

Ingolstadt 800.000

Mainz 750.000

Potsdam 750.000

Würzburg 750.000

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Chemnitz 330.000

Hagen 325.000

Bottrop 310.000

Gelsenkirchen 300.000

Magdeburg 300.000

Salzgitter 300.000

Moers 285.000

Hamm 270.000

Bremerhaven 260.000

Siegen 255.000

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Klein- und Mittelstädten mit 20.000 bis 100.000 Einwohnern

Gauting (BY) 1.600.000

Starnberg (BY) 1.600.000

Bad Soden am Taunus (HE) 1.300.000

Garmisch-Partenkirchen (BY) 1.300.000

Vaterstetten (BY) 1.300.000

Haar (BY) 1.200.000

Hofheim am Taunus (HE) 1.200.000

Konstanz (BW) 1.200.000

Ottobrunn (BY) 1.200.000

Unterhaching (BY) 1.200.000

Unterschleißheim (BY) 1.200.000

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Aschersleben (ST) 165.000

Staßfurt (ST) 160.000

Zeitz (ST) 155.000

Sangerhausen (ST) 140.000

Bernburg/Saale (ST) 130.000

Blieskastel (SL) 130.000

Grimma (SN) 120.000

Sondershausen (TH) 120.000

Nordhausen (TH) 100.000

Eisleben (ST) 80.000

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Gemeinden im Umland der Großstädte und ausgewählten regionalen Zentren

Grünwald (BY) 2.000.000

Gräfelfing (BY) 1.800.000

Herrsching am Ammersee (BY) 1.500.000

Planegg (BY) 1.500.000

Gröbenzell BY) 1.445.000

Neubiberg (BY) 1.400.000

Oberhaching (BY) 1.400.000

Bad Tölz (BY) 1.300.000

Holzkirchen (BY) 1.300.000

Kronberg im Taunus (HE) 1.235.000

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Forst (Lausitz) (BB) 175.000

Guben (BB) 175.000

Aue-Bad-Schlema (SN) 170.000

Hohe Börde (ST) 170.000

Schwarzenberg/Erzgebirge (SN) 170.000

Finsterwalde (BB) 150.000

Merchweiler (SL) 150.000

Wanzleben-Börde (ST) 150.000

Lichtenau (NW) 145.000

Mandelbachtal (SL) 130.000

Coswig (Anhalt) (ST) 125.000

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